Die 4 Kernregeln
3 Monate Frist
Gesetzlich OR Art. 266c bei Wohnraum.
Kündigungstermin
Ortsüblich – oft Ende März, Juni, September.
Einschreiben
Empfang muss nachweisbar sein.
Nachmieter
OR 264: Vorzeitiger Ausstieg möglich.
Kündigungsfristen und Termine
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnraum in der Schweiz beträgt 3 Monate auf den ortsüblichen Kündigungstermin. Die konkreten Termine stehen im Mietvertrag und sind kantonal geregelt.
| Region | Typische Termine |
|---|---|
| Deutschschweiz (Standard) | Ende März, Juni, September |
| Zürich | Ende März, Juni, September |
| Bern | Ende April, Oktober (oft), Mietvertrag prüfen |
| Basel-Stadt | Ende März, Juni, September |
| Westschweiz (Genf, Waadt) | Ende März, Juni, September, Dezember |
| Tessin | Ende März, Juni, September |
Wichtig: Die Kündigung muss 3 Monate vor dem Termin beim Vermieter eingegangen sein. Ein Brief, der am letzten Tag der Frist abgeschickt wird, aber erst nach Fristablauf ankommt, gilt als verspätet.
Die richtige Form
- Schriftlich – E-Mail oder SMS gelten nicht.
- Unterschrieben von allen Vertragsparteien. Bei verheirateten Paaren müssen beide unterschreiben (OR Art. 266m/n).
- An den Vermieter adressiert – nicht an die Verwaltung. Falls die Verwaltung zeichnungsberechtigt ist, Mietvertrag prüfen.
- Per Einschreiben mit Rückschein oder persönlich mit Empfangsbestätigung.
- Kündigungsdatum klar nennen (z.B. "auf den 30. September 2026").
Kündigungsvorlage
Vorzeitiger Ausstieg mit Nachmieter
Willst du vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen, stellt das Schweizer Mietrecht einen klaren Weg zur Verfügung: die Stellung eines Nachmieters (OR Art. 264). Wenn du einen solventen, zumutbaren Nachmieter präsentierst, der bereit ist, den bestehenden Mietvertrag zu übernehmen, ist der Vermieter verpflichtet, dich aus dem Vertrag zu entlassen.
Anforderungen an den Nachmieter:
- Solvent (Einkommen ca. 3x der Monatsmiete)
- Seriös (Betreibungsregister-Auszug)
- Bereit, den bestehenden Vertrag zu übernehmen (keine Änderungen der Konditionen)
- Dem Vermieter zumutbar (z.B. keine offensichtlichen Probleme)
Der Vermieter muss prüfen und kann nur aus wichtigen Gründen ablehnen. Lehnt er ab, bist du ab dem vorgeschlagenen Übernahmedatum von der Mietzinszahlungspflicht befreit.
Kündigungsschutz und Anfechtung
Die Schweiz hat einen starken Kündigungsschutz für Mieter. Wenn der Vermieter kündigt, kannst du die Kündigung bei der Schlichtungsbehörde anfechten:
- Missbräuchliche Kündigung (OR Art. 271): Wenn die Kündigung gegen Treu und Glauben verstösst.
- Kündigung nach Verbesserung der Wohnsituation: 3 Jahre Sperrfrist.
- Kündigung während Schlichtungsverfahren: 3 Jahre Sperrfrist.
- Erstreckungsgesuch: Bis zu 4 Jahre Erstreckung bei Härtefällen möglich (OR Art. 272).
Die Frist für die Anfechtung beträgt 30 Tage ab Empfang der Kündigung.
Nach der Kündigung
Nach erfolgreicher Kündigung stehen diese Schritte an:
- Neue Wohnung finden – und evtl. gleich mit Mietkautionsversicherung statt Bankdepot planen.
- Wohnungsübergabe organisieren – siehe Wohnungsabgabe-Checkliste.
- Umzug planen und durchführen.
- Kaution zurückfordern – siehe Ratgeber Kautionsrückforderung.
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