Mietzinsdepot (Sperrkonto).

1. Was ist ein Mietzinsdepot?

Das Mietzinsdepot (oft auch Mietkautionskonto, Sperrkonto oder Kautionskonto genannt) ist die klassische Form der Sicherheitsleistung in der Schweiz.

Dabei hinterlegt der Mieter einen vereinbarten Geldbetrag auf einem Bankkonto. Das Besondere daran: Das Konto lautet zwar auf den Namen des Mieters, ist aber zugunsten des Vermieters verpfändet. Das bedeutet, dass während der Mietdauer keine der beiden Parteien allein über das Geld verfügen kann. Es dient als Pfand für alle Forderungen aus dem Mietverhältnis (z.B. Mietzinsausstände, Nebenkosten oder Schäden).

2. Gesetz & maximale Kautionshöhe

Das Schweizer Obligationenrecht (OR) regelt den Umgang mit der Mietkaution strikt, um Mieter zu schützen (Art. 257e OR):

• Maximale Höhe: Bei Wohnräumen darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten betragen. In der Regel bezieht sich dies auf den Nettomietzins, sofern im Vertrag nichts anderes steht. Bei Geschäftsräumen gibt es keine gesetzliche Obergrenze.
• Pflicht zur Bankhinterlegung: Der Vermieter darf das Geld nicht auf seinem privaten Konto vermischen. Er ist gesetzlich verpflichtet, es auf einem separaten Konto bei einer Bank zu hinterlegen.

3. Mietkautionskonto eröffnen (Schritt-für-Schritt)

Die Eröffnung eines Mietkautionskontos ist heute bei den meisten Banken (Kantonalbanken, Raiffeisen, Grossbanken) standardisiert.

1. Betrag prüfen: Schauen Sie in Ihren Mietvertrag. Wie hoch ist die geforderte Summe?
2. Bank wählen: Oft schlägt die Verwaltung eine Bank vor. Sie können das Konto aber grundsätzlich bei einer Bank Ihrer Wahl eröffnen (sofern die Verwaltung zustimmt).
3. Antrag ausfüllen: Eröffnen Sie das Konto auf Ihren Namen ("Mieter") und geben Sie den Vermieter als Begünstigten ("Vermieter") an.
4. Einzahlen: Überweisen Sie den Betrag.
5. Sperrung: Die Bank richtet die Verpfändung ein und sendet eine Bestätigung an den Vermieter. Erst mit dieser Bestätigung erhalten Sie meist die Schlüssel.

4. Unterlagen & typische Bankprozesse

Damit die Eröffnung reibungslos klappt, verlangt die Bank in der Regel folgende Dokumente:

• Kopie des Mietvertrags: Als Nachweis über das Mietverhältnis und die Kautionshöhe.
• Identitätskarte oder Pass: Zur Identifikation des Kontoinhabers (Mieter).
• Angaben zum Vermieter: Name, Adresse (für den Sperrvermerk).

Der Prozess dauert meist nur wenige Tage. Viele Banken bieten inzwischen auch digitale Eröffnungsprozesse an, bei denen keine physischen Dokumente mehr per Post versendet werden müssen.

5. Zinsen & Gebühren: worauf achten?

Ein häufiges Streitthema sind die Kosten und Erträge des Kontos.

Wem gehören die Zinsen?

Da das Konto auf den Namen des Mieters lautet, gehören alle Zinsen (und Zinseszinsen) dem Mieter. Sie werden am Ende der Mietdauer zusammen mit dem Kapital ausgezahlt. Allerdings sind die Zinsen auf Mietkautionskonten aktuell sehr niedrig.

Wer zahlt die Gebühren?

Einige Banken verlangen Gebühren für die Eröffnung (z.B. CHF 20.- bis 50.-), die jährliche Kontoführung oder die Saldierung. Es ist üblich, dass der Mieter die Eröffnungsgebühr trägt. Jährliche Spesen gehen oft zulasten des Zinsertrags. Klären Sie dies vor der Eröffnung.

6. Freigabe/Auszahlung nach Auszug

Das Mietverhältnis endet, Sie ziehen aus. Wie kommen Sie an Ihr Geld? Das Gesetz sieht vor, dass die Bank das Geld nur auszahlen darf, wenn:

1. Einvernehmliche Regelung: Mieter UND Vermieter unterschreiben das Auflösungsformular der Bank.
2. Rechtskräftiger Entscheid: Ein Urteil oder ein Zahlungsbefehl liegt vor.

Im Idealfall unterschreibt der Vermieter die Freigabe direkt nach der Wohnungsabgabe, sofern keine Mängel festgestellt wurden. Die Bank überweist das Geld dann innert weniger Tage zurück an den Mieter.

7. Wenn das Depot blockiert ist (Streitfall)

Leider kommt es vor, dass der Vermieter die Freigabe verweigert, weil er Schäden geltend macht, mit denen Sie nicht einverstanden sind. Das Geld bleibt dann blockiert.

Ihr Vorgehen bei einer Blockade:

• Verlangen Sie eine detaillierte Schlussabrechnung inklusive Belegen (Rechnungen von Handwerkern etc.).
• Prüfen Sie, ob die Schäden über "normale Abnutzung" hinausgehen (Lebensdauertabelle beachten!).
• Suchen Sie das Gespräch. Oft hilft ein Kompromiss (Teilfreigabe des unbestrittenen Betrags).
• Hilft alles nichts: Wenden Sie sich an die Schlichtungsbehörde für Miete und Pacht in Ihrem Bezirk. Das Verfahren ist meist kostenlos und oft sehr effektiv.

8. Häufige Forderungen des Vermieters

Wofür darf die Kaution verwendet werden? Nur für Forderungen, die direkt mit dem Mietverhältnis zu tun haben. Typische Beispiele aus der Praxis:

• Mietzinsausstände: Nicht bezahlte Mieten oder Nebenkostenabrechnungen.
• Reinigung: Wenn die Wohnung nicht sauber übergeben wurde (oft Streitpunkt: "besenrein" vs. "gründlich gereinigt").
• Mieterschäden: Löcher in den Wänden, tiefe Kratzer im Parkett, defekte Geräte durch unsachgemässe Nutzung.
• Schlüsselverlust: Kosten für Ersatzschlüssel oder Zylinderwechsel.

9. Tipps, um Streit zu vermeiden

Die beste Verteidigung gegen ungerechtfertigte Abzüge ist eine saubere Dokumentation.

• Antrittsprotokoll: Dokumentieren Sie beim Einzug jeden noch so kleinen Mangel (Fotos machen!).
• Abnahmeprotokoll: Unterschreiben Sie beim Auszug nichts, womit Sie nicht einverstanden sind. Vermerken Sie "Gilt nicht als Schuldanerkennung" bei strittigen Punkten.
• Fotos: Machen Sie beim Auszug detaillierte Fotos der leeren, gereinigten Wohnung.
• Haftpflichtversicherung: Melden Sie Schäden sofort Ihrer Privathaftpflichtversicherung. Diese wehrt auch unberechtigte Ansprüche des Vermieters ab (passiver Rechtsschutz).

10. Alternativen zum Sperrkonto

Ein Bankdepot bindet viel Kapital. 3 Monatsmieten können schnell CHF 6'000.– bis 10'000.– bedeuten. Geld, das beim Umzug oft für neue Möbel fehlen könnte.

Die Alternative ist die Mietkautionsversicherung (Mietkautionsbürgschaft). Anstatt Geld zu hinterlegen, zahlen Sie eine jährliche Prämie. Der Anbieter bürgt gegenüber dem Vermieter.

• Vorteil: Sie behalten Ihr Bargeld.
• Nachteil: Sie zahlen eine jährliche Gebühr, die Sie nicht zurückbekommen.

Für viele Mieter lohnt sich der Vergleich. Hier können Sie die Kosten berechnen.