Vermieter will ständig rein – wie oft sind Besichtigungen erlaubt?

Was sagt das Gesetz?

Die rechtliche Grundlage für Wohnungsbesichtigungen findet sich in OR Art. 257h:

"Der Mieter muss Arbeiten, die zum Unterhalt oder zur Beseitigung von Mängeln der Sache oder zur Behebung oder Vermeidung von Schäden nötig sind, dulden. Der Vermieter muss dem Mieter Arbeiten rechtzeitig anzeigen und bei ihrer Ausführung auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen."

Für Besichtigungen gilt das Gleiche analog: Der Vermieter hat ein Zugangsrecht nur bei berechtigtem Interesse, muss rechtzeitig anzeigen und auf die Interessen des Mieters Rücksicht nehmen.

Was ist ein berechtigtes Interesse?

Wie viele Termine sind angemessen?

Das Gesetz nennt keine konkrete Zahl. Die Praxis und Rechtsprechung orientieren sich am Zweck der Besichtigung:

Bei Wiedervermietung (nach Kündigung)

• 2–4 Termine pro Woche à 30 bis max. 60 Minuten sind üblich und zumutbar
• Typische Zeiten: Werktage abends (18–20 Uhr) oder Samstag vormittags
• Der Mieter muss nicht persönlich anwesend sein – der Vermieter kann mit Schlüssel selbstständig Besichtigungen durchführen (mit vorheriger Absprache)

Bei Verkauf der Liegenschaft

• Ähnliche Frequenz wie bei Wiedervermietung, oft zusätzlich Fotos / Grundrisse
• Professionelle Makler sind häufig angewiesen

Ohne konkreten Grund

• Nicht zulässig. Kein Interesse = kein Zutritt

Was sind die Rechte des Mieters?

• Angemessene Vorankündigung: In der Regel 3–7 Tage, in dringenden Fällen 48 Stunden
• Terminvereinbarung zu zumutbaren Zeiten: Werktage zu üblichen Stunden, keine Nachtzeiten, keine Feiertage ohne Not
• Recht auf Anwesenheit: Der Mieter kann verlangen, während der Besichtigung dabei zu sein
• Recht auf persönliche Sphäre: Private Räume dürfen in Schränken, Schubladen etc. nicht inspiziert werden
• Mietzinsherabsetzung bei übermässiger Belastung (OR Art. 259d analog)
• Anruf der Schlichtungsbehörde bei Eskalation

Praktisches Vorgehen bei zu häufigen Besichtigungen

1. Dokumentieren: Jeden Termin mit Datum, Uhrzeit und Zweck festhalten
2. Schriftlich kommunizieren: Per E-Mail oder Einschreiben mit Hinweis auf OR 257h, zumutbare Frequenz (z.B. max. 2 Termine/Woche) vorschlagen
3. Kompromiss anbieten: Fixe Zeitfenster (z.B. Mittwoch 18–20 Uhr, Samstag 10–12 Uhr)
4. Bei Verwaltung: Direkt mit der zuständigen Bewirtschaftung sprechen, nicht nur über die Makler
5. Schlichtungsbehörde anrufen: Wenn keine Einigung zustande kommt – kostenlos, schriftliches Gesuch reicht
6. Mietzinsherabsetzung prüfen: Bei nachweisbarer Beeinträchtigung der Wohnqualität

Extremfall: Hausfriedensbruch

Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Einwilligung des Mieters (ausser im echten Notfall), begeht er einen Hausfriedensbruch nach StGB Art. 186. Das ist ein Antragsdelikt – der Mieter kann Strafanzeige erstatten. Konsequenzen: Geldstrafe oder bis zu 3 Jahren Freiheitsstrafe.

Als Prävention empfiehlt sich: Wenn der Vermieter einen Schlüssel besitzt (z.B. für Notfälle), vereinbaren, dass dieser nur mit vorheriger Rücksprache verwendet wird.

Fazit

Vermieter haben ein Besichtigungsrecht – aber kein unbeschränktes. Die goldene Regel: Berechtigtes Interesse + angemessene Voranmeldung + zumutbare Frequenz. Wer als Mieter mit überzogenen Anfragen konfrontiert ist, sollte sachlich bleiben, schriftlich reagieren und im Zweifelsfall die kostenlose Schlichtungsbehörde einschalten.