Referenzzins bleibt gleich – was heisst das für deine Miete?

Was ist der Referenzzinssatz?

Der hypothekarische Referenzzinssatz (oft nur "Referenzzins" genannt) ist ein statistischer Durchschnitt aller Hypothekarforderungen der Banken in der Schweiz. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) berechnet und publiziert ihn quartalsweise auf Basis der Daten der Schweizerischen Nationalbank.

Gemäss OR Art. 269a lit. b und der Verordnung über die Miete und Pacht (VMWG Art. 12a) dient er als zentrale Referenz für zulässige Mietzinsanpassungen. Er wird auf Viertelprozentpunkte gerundet (0.25-Schritte).

Aktueller Stand (April 2026): 1.75%.

Wie wirkt sich der Referenzzins auf die Miete aus?

Die Faustregel: Eine Änderung des Referenzzinses um 0.25 Prozentpunkte entspricht einer Mietzinsanpassung von rund 2.91% (nach VMWG Art. 13).

Wichtig: Die Mietzinsanpassung ist nicht automatisch. Der Mieter muss sie aktiv einfordern, der Vermieter muss sie aktiv durchsetzen. Ohne schriftliche Aufforderung passiert nichts.

Senkungsbegehren – wie geht das?

Wenn der Referenzzins seit deiner letzten Mietanpassung gesunken ist, kannst du eine Senkung verlangen:

1. Ausgangslage prüfen: Welcher Referenzzins lag der aktuellen Miete zugrunde? Diese Information findest du im Mietvertrag oder in der letzten Mietanpassung des Vermieters.
2. Differenz berechnen: Pro 0.25-Punkt-Senkung ca. 2.91% Mietreduktion. Korrigiere gegebenenfalls um Teuerung und Kostenänderungen.
3. Schriftliches Begehren per Einschreiben an den Vermieter senden – mit Rechnung und Antrag auf neue Miete ab nächstem Kündigungstermin.
4. Frist abwarten: Der Vermieter muss innert 30 Tagen antworten.
5. Bei Ablehnung / Nichtreaktion: Schlichtungsbehörde für Mietsachen anrufen.

Andere Gründe für eine Mietzinssenkung

Selbst wenn der Referenzzins stagniert, gibt es weitere Grundlagen:

• Teuerungsrückgang: Sinkt der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK), kann das Teuerungselement im Mietzins reduziert werden
• Kostenrückgang: Wenn der Vermieter weniger Unterhaltskosten, Versicherungen oder Verwaltungskosten hat
• Übersetzte Rendite: Wenn der Mietzins deutlich über dem ortsüblichen Niveau liegt oder der Vermieter eine unzulässig hohe Rendite erzielt
• Mängel an der Mietsache: Bei Lärm, Feuchtigkeit, defekten Einrichtungen – OR Art. 259d

Was, wenn der Vermieter erhöhen will?

Steigt der Referenzzins, darf der Vermieter den Mietzins anpassen – aber nur unter strengen Bedingungen:

• Mit amtlich genehmigtem Formular
• Mit Begründung (welcher Faktor, welche Rechnung)
• Zustellung mindestens 10 Tage vor dem nächsten Kündigungstermin
• Gesamt-Erhöhung muss angemessen und im Einklang mit OR 269 sein

Als Mieter hast du 30 Tage ab Empfang Zeit, die Erhöhung bei der Schlichtungsbehörde anzufechten. Das Verfahren ist kostenlos und oft erfolgreich, wenn die Berechnung nicht sauber ist.

Mythen rund um den Referenzzins

"Die Miete sinkt automatisch"

Falsch. Ohne schriftliches Senkungsbegehren passiert nichts – auch bei sinkendem Referenzzins.

"Der Vermieter muss mich über Änderungen informieren"

Nein. Der Referenzzins ist öffentlich publiziert, Mieter sind selbst verantwortlich, sich zu informieren. Der Mieterverband bietet kostenlose Senkungsrechner.

"Die Zinssenkung gilt rückwirkend"

Nein. Sie gilt erst ab dem nächsten möglichen Kündigungstermin nach Eingang des Begehrens. Deshalb: je früher einreichen, desto besser.

Fazit

Bleibt der Referenzzins unverändert, haben Mieter aus diesem Grund keinen Anspruch auf Senkung – aber Mietzinssenkung bleibt durch andere Faktoren möglich. Wer den Referenzzins regelmässig prüft, seine Mietgrundlage kennt und rechtzeitig ein schriftliches Begehren stellt, spart über die Mietdauer oft mehrere Tausend Franken. Tipp: Aktueller Stand und Senkungsrechner auf bwo.admin.ch.