Mieter gestorben – warum der Vermieter einen Erbschein verlangt.

Was passiert rechtlich, wenn der Mieter stirbt?

Mit dem Todesfall geht der Mietvertrag nach Schweizer Recht nicht einfach erloschen. Gemäss Art. 560 ZGB treten die Erben als Gesamtheit (Erbengemeinschaft) in sämtliche Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein – dazu gehört auch das Mietverhältnis. Das bedeutet: Die Wohnung ist nicht automatisch frei, die Miete läuft weiter, Nebenkosten werden fällig.

Für den Vermieter entsteht eine praktische Herausforderung: Er weiss nicht, mit wem er jetzt rechtsgültig kommunizieren kann. Wer unterschreibt die Kündigung? Wer akzeptiert die Schlussabrechnung? Wer nimmt die Wohnungsabgabe vor? Diese Fragen beantwortet der Erbschein.

Was ist der Erbschein?

Der Erbschein (in der Schweiz auch Erbenbescheinigung genannt) ist ein amtliches Dokument, das bescheinigt, wer gesetzlich oder testamentarisch erbberechtigt ist. Er wird von der Teilungsbehörde, dem Erbschaftsamt oder dem zuständigen Gericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen ausgestellt.

Mit dem Erbschein können die Erben:

• Im Namen des Nachlasses rechtsgültig Verträge kündigen oder abschliessen
• Bankverfügungen vornehmen (Konten, Depots, Mietkautionskonten)
• Liegenschaften-Übertragungen ins Grundbuch eintragen lassen
• Gegenüber Versicherungen als anspruchsberechtigt auftreten

Die Kosten variieren kantonal, liegen meist zwischen CHF 100 und 500. Die Ausstellung dauert üblicherweise 2–4 Wochen, in komplexen Fällen länger.

Ausserordentliches Kündigungsrecht der Erben

Das Schweizer Mietrecht berücksichtigt, dass die Erben oft weit weg wohnen oder kein Interesse an der Wohnung haben. Deshalb räumt OR Art. 266i ein ausserordentliches Kündigungsrecht ein:

Die Erben können den Mietvertrag mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten auf den nächsten ortsüblichen Termin kündigen – auch wenn ein fester oder befristeter Vertrag eigentlich länger liefe. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und von allen Erben oder ihrem Willensvollstrecker unterzeichnet sein.

Umgekehrt kann auch der Vermieter das Mietverhältnis mit den Erben ausserordentlich beenden, wenn die Fortsetzung für ihn unzumutbar wäre.

Miete und Kaution während der Abwicklung

Bis zur rechtswirksamen Kündigung und Wohnungsabgabe haben die Erben:

• Pflicht zur weiteren Mietzahlung aus dem Nachlass
• Pflicht zur Nebenkostenabrechnung
• Recht auf die Mietkaution, die nach Wohnungsabgabe – abzüglich allfälliger Forderungen – an die Erbengemeinschaft ausbezahlt wird

Hat der Verstorbene eine Mietkautionsversicherung statt eines Sperrkontos, endet die Prämienpflicht mit dem Mietvertragsende. Je nach Anbieter gibt es anteilsmässige Rückvergütungen ab dem 2. Vertragsjahr.

Praktischer Ablauf für Angehörige

1. Vermieter/Verwaltung informieren: Schriftlich über den Todesfall benachrichtigen, Kopie der Todesbescheinigung beilegen.
2. Erbschein beantragen bei der Teilungsbehörde am letzten Wohnsitz des Verstorbenen.
3. Ausserordentliche Kündigung (OR 266i) einreichen, sobald der Erbschein vorliegt und die Erben sich einig sind.
4. Wohnungsauflösung planen: Umzug, Entsorgung, Endreinigung.
5. Wohnungsabgabe mit Abgabeprotokoll durchführen.
6. Kautionsfreigabe vom Vermieter verlangen – der ausbezahlte Betrag fliesst in den Nachlass.

Was tun bei Konflikten mit dem Vermieter?

Konflikte entstehen häufig, wenn der Vermieter pauschale Abzüge von der Kaution geltend macht, übermässige Renovationskosten verlangt oder die Kündigungsfrist bestreitet. In solchen Fällen sollten die Erben:

• Nachweise und Belege verlangen (jede Forderung muss konkret begründet sein)
• Schriftlich mit Fristsetzung antworten
• Bei fehlender Einigung die kantonale Schlichtungsbehörde für Mietsachen anrufen – das Verfahren ist kostenlos

Ausführliche Anleitung zur Kautionsrückforderung findest du im Ratgeber Mietkaution zurückfordern.

Fazit

Der Erbschein ist kein schikanöses Verlangen des Vermieters, sondern rechtliche Notwendigkeit. Er schützt sowohl Vermieter als auch Erben vor Unsicherheiten bei der Abwicklung. Für die Erben gilt: Ruhe bewahren, Erbschein zügig beantragen, von Art. 266i Gebrauch machen und die Kommunikation schriftlich führen. Eine bestehende Mietkautionsversicherung oder ein Sperrkonto geht regulär in die Nachlassabwicklung ein – Details dazu sollten Erben direkt beim Anbieter klären.